Los vendedores de bienes inmuebles en Arizona están obligados por ley a revelar todos y cada uno de los hechos importantes sobre la propiedad que están vendiendo. Aquí hay información básica acerca de las divulgaciones en Arizona tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor.
¿Qué debo divulgar a los compradores de propiedades comerciales?
Al vender una propiedad comercial, hay un formulario de divulgación para completar. Hay preguntas sobre cuestiones de zonificación, estacionamiento, señalización, contratos de arrendamiento, iluminación de seguridad y termitas.
... a los compradores de la tierra?
Al vender terrenos baldíos, la información que debe ser divulgada incluye estudios de tierras, servicios públicos, derechos de agua, problemas de suelos y uso de la tierra actual y pasada.
La mayoría de los lectores aquí son probablemente los más interesados en divulgaciones relacionadas con bienes raíces residenciales, o, en otras palabras, divulgaciones que involucren ventas de viviendas.
... a los compradores de bienes raíces residenciales?
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Arizona ("AAR") ha creado un formulario de divulgación para ayudar al vendedor a cumplir sus obligaciones legales, informando al comprador sobre una propiedad específica. Este formulario de seis páginas se llama Declaración de divulgación de propiedad del vendedor residencial, también conocido como SPDS. Los agentes inmobiliarios generalmente no dicen esas iniciales, lo dicen como una palabra, "spuds".
El SPDS está dividido en seis secciones:
- Propiedad y propiedad
- Información de construcción y seguridad
- Utilidades
- Información ambiental
- Alcantarillado / Tratamiento de aguas residuales
- Otras condiciones y factores
Específicamente, se trata de fugas de techo y plomería, termitas, problemas eléctricos, problemas de piscina o spa, problemas de ruido y los escorpiones favoritos de todos. Si se utiliza el contrato de compra de AAR, el vendedor también debe proporcionar al comprador una copia de un informe que muestre un historial de cinco años de reclamos de seguro que se han presentado, o por el tiempo que el vendedor ha tenido la propiedad.
Este informe se conoce comúnmente como informe CLUE o informe de intercambio de suscripción de pérdida integral.
Si se construyó una casa antes de 1978, el vendedor también debe divulgar al comprador potencial cualquier información que tenga con respecto a la pintura a base de plomo. Esto incluye cualquier informe o inspección que se haya realizado. El agente de bienes raíces debe proporcionarle al comprador el folleto "Proteja a su familia del plomo en su hogar".
Se requiere una Declaración Jurada de Divulgación si la propiedad se encuentra en un área no incorporada del condado, con cinco o menos parcelas de tierra que se transfieren.
Los formularios de muestra para estas transacciones se pueden encontrar en AAR en línea.
¿Qué NO DEBO revelar a un potencial comprador de mi casa?
Es importante tener en cuenta lo que la ley de Arizona no exige revelar. Hay tres elementos principales. En Arizona,
- no está obligado a decirle a un comprador que el hogar ha sido el sitio de una muerte natural, suicidio, homicidio o cualquier otro delito clasificado como un delito grave.
- no tiene la obligación de decirle a un comprador que la casa ha sido propiedad u ocupada por alguien expuesto al VIH, o ha sido diagnosticado con SIDA o cualquier otra enfermedad que no se sabe que se transmite a través de la ocupación común.
- no está obligado a decirle a un comprador que la casa está ubicada en el área de un delincuente sexual .
Hay algo que no está en la lista: ¿debo revelar o no?
Si tiene que preguntarse, "¿Debo divulgar _____?" la respuesta es sí. En caso de duda, divulgue. ¡No puedo imaginar a un comprador quejándose porque un vendedor reveló demasiado!
Una palabra de consejo para los compradores sobre divulgaciones
Todos los formularios, declaraciones juradas e informes que podría recibir en el momento del contrato no son sustitutos de las diversas inspecciones que debería haber realizado una empresa de inspección acreditada en la propiedad que está considerando comprar.
Además, tenga en cuenta que los formularios de divulgación mencionados anteriormente pueden no ser necesarios para todas las transacciones inmobiliarias residenciales. Por ejemplo, como SPDS no es necesario para los hogares de prestamistas (ejecuciones hipotecarias). Hay otras situaciones en las que se puede renunciar al SPDS. En cualquier caso, sigue siendo una buena idea echar un vistazo a un formulario en blanco para que pueda realizar inspecciones apropiadas que respondan a sus inquietudes.
Todos los formularios y normas de divulgación mencionados en este documento están sujetos a cambios sin previo aviso.